長照機構找場地前要確認的 6 件事：坪數、分區與建築使用類組

長照機構找場地前要確認的 6 件事：坪數、分區與建築使用類組

長照籌設最昂貴的錯誤之一，就是「先簽約、再確認能不能做」。場地條件不只看坪數和租金，還要同時確認服務類型、土地使用、建築使用、消防、無障礙、樓層、出入口與改造成本。

一、第一件事：先決定你要做哪一種長照服務

日照、居家式、住宿式、小規模多機能、居家護理所等類型，對場地需求差異很大。找場地前先把服務模式和預計規模寫成一頁需求表，才能和房仲、建築師或顧問有效溝通。

二、第二件事：坪數要從「核准規模＋功能」反推

不要只看	還要看
權狀總坪數	實際可使用面積、公共設施、柱位、走道與不可用區域
一樓很大	是否需要分區、固定隔間、休憩、衛浴、行政與設備空間
平均每人面積	個案能力、輪椅比例、活動方式與工作人員動線
租金便宜	改造、消防、無障礙與機電追加成本

三、第三件事：都市計畫分區／土地使用能不能做？

同一棟建築在不同土地使用分區、地方自治規定或都市計畫條件下，可能有不同限制。簽約前應由相關專業人員向所在地主管機關確認，而不是只聽房東說「以前有人做過」。

四、第四件事：建築使用類組與合法使用文件

長照服務類型可能涉及不同建築物使用類組或變更使用需求。這一段應由建築專業依實際地址、現況、樓層、面積與服務類型判斷。文章可作為初步辨識，但不能用網路對照表取代個案審查。

五、第五件事：消防、無障礙、樓層與疏散條件

• 出入口與避難方向是否清楚。
• 輪椅、助行器使用者能否順利通行。
• 廁所、門寬、走道、坡道／電梯是否可調整。
• 消防設備與防火區劃改善是否可行。
• 樓層、垂直動線與緊急疏散是否適合服務對象。

六、第六件事：租約與改造條件要先寫清楚

租約條款	為什麼重要
用途／申請配合	房東是否同意辦理變更、申請、消防／建築改善
裝修期免租	行政與工程期可能較長
設備與固定物歸屬	退租時拆除／復原責任
提前解約條件	若法規／審查確認不可設立，如何降低損失
租期	裝修成本高，租期太短會拉高回收壓力
消防／公共區域配合	涉及大樓管委會或共用設備時尤其重要

七、場址評估 100 分表（範例）

構面	權重示例	評估內容
法規可行性	30	分區、使用、消防、無障礙、樓層
空間適配	20	面積、柱位、動線、採光、衛浴與戶外
交通／市場	15	服務人口、接送、家屬到達、競合資源
改造成本	15	工程難度、機電、消防、無障礙
租約／持有成本	10	租金、押金、租期、免租期
營運效率	10	工作動線、採購、停車、垃圾／物流等

八、現勘時要帶什麼？

• 服務需求一頁表。
• 捲尺／雷射測距、平面圖或簡易草圖。
• 場地照片紀錄清單。
• 法規／建築專業待確認事項清單。
• 租約條件問題清單。
• 初步工程與設備需求表。

九、看到這些紅旗，先不要簽

1. 房東拒絕提供合法使用相關文件。
2. 只能口頭說「一定可以做」，無法確認用途與分區。
3. 唯一出入口狹窄或垂直動線明顯不利服務對象。
4. 需要大幅消防／無障礙／結構調整，但房東不同意。
5. 租期短、無免租期，卻要投入高額裝修。
6. 公共區域或管委會規範可能限制招牌、設備、接送或施工。

FAQ｜常見問題

Q1：房東說以前做過長照，就一定可以嗎？

不一定。服務類型、法規版本、樓層、面積與現況可能不同，仍應重新確認。

Q2：坪數夠就代表可以設立嗎？

不是。還要看可用面積、分區、使用、消防、無障礙、動線與地方規定。

Q3：場地評估一定要請建築專業嗎？

涉及建築使用、變更、消防與無障礙等專業判斷時，應由具資格專業人員及主管機關確認。

Q4：簽租約前最重要的保護條款是什麼？

至少要釐清用途／申請配合、裝修期、解約條件、固定物與復原責任。

正在看長照場地？禹榮文化可以怎麼協助前期盤點？

可提供預計服務類型、地址、坪數、樓層、租金與現況照片，先做營運需求與文件盤點。

禹榮文化可協助把場址評估與後續籌設／開業需求串起；建築、消防及法定可行性仍由相關專業與主管機關判定。

禹榮文化可協助的內容

• 服務需求與場址初篩
• 場地評估清單／評分表
• 營運動線與改造需求盤點
• 租前問題清單與後續工作線整合

重要提醒 禹榮文化可協助需求盤點、內容整理、計畫書與營運架構整合，但實際許可、專業簽證、建築、消防、醫療／護理專業資格、特約與主管機關核定，仍以相關法規及主管機關認定為準。